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2017年1月30日 (月)

5,000円から始める確定拠出年金

iDeCoという愛称がついた確定拠出年金ですが、解説本が出ました。著者から頂戴したもので、このブログでもご紹介です。こんな表紙の本です。

 
 「5,000円から始める確定拠出年金」というタイトルの意味は、掛金の最低額が月額5千円なのです。確定拠出年金は、掛金が全額、所得控除となります。したがって、所得税がかかっている人であれば、月々5千円の掛金を払えば、年間6万円で15%の9千円が節税できます。15%というのは、所得税の最低税率5%と住民税の10%です。復興特別所得税もありますが、とりあえず細かいので置いておいて・・・。
 
 「でも、投資信託とか買わないといけないんでしょ」という声も多そうですが、定期預金でもよいのです。「わからんが iDeCo始めて 定期預金」 という川柳みたいなキャッチフレーズありなんですね。
 
 それで、60歳以降に引き出す際には、一時金で引き出して退職所得控除を使うか、年金でもらって公的年金等控除を使うか、いずれにせよ節税の手段が用意されています。こんなにおいしい確定拠出年金を始めてみるにあたっての解説書となっています。
 
 瀧川さん、宣伝しましたよ!(笑)。

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2017年1月26日 (木)

リノベーションの投資意思決定

 リノベーションって、ご存知でしょうか。賃貸住宅において、壁紙を張り替えるといった店子の入れ替え時の修繕ではなく、畳の部屋をフローリングにしたり、ホテルのようなバス・トイレ一体型のユニットバスをやめて、バスとトイレを分離したりという本格的な改装工事のことです。この工事を請け負う顧問先で、決算の打ち合わせをしてきて、リノベーションについて書いてみる気になりました。
 
 このご時世、賃貸物件探しもネットですから、検索時の条件でフローリングにチェック、畳にはチェックを入れてもらえない場合には、床が畳の物件は検索結果に出てきません。どんなに外装が良くて、フローリング物件より割安でも検索に出てこない限り、物件はないのと同じ。抹殺されてしまうわけです。
 
 ということで、200万円かけてもしっかりしたリノベーションをしよう!ということになる・・・わけですが、200万円は妥当なのかどうか?というのをどう検討しようかというのが税理士のブログ。従来、私は次のように考えていました。
 
 「今まで、8万円で貸してきたがここしばらく入居者が決まらない部屋がある。物件見学にすら来ない。やはり部屋に問題があるのかも。6.5万円に落とせば、借り手はあるだろう。リノベーションをすれば、200万円かかるけれども8.5万円で貸せるらしい。差額は2万円。200万円÷2万円=100カ月なので、8年も投資回収に時間がかかる。200万円は高いのではないか。」
 
 しかし、こんな風に考えることもできます。
「8万円で貸していた部屋を6.5万円で貸せば、入居者は、8万円の入居者とは異なる価値観を持った人になるに違いない。そういう人が入ってきて、他の部屋も空く都度、6.5万円に下げていくと、やがて物件の入居者層が入れ替わってしまって、私の物件はこれまでと異なるものになることを覚悟しなければならない。かといって、8万円のままでは空室のままだ。つまり、部屋を貸せない(貸さない)か、6.5万円の物件にしてしまうか、200万円かけて8.5万円の物件にするかの選択なのだ。それなら、200万円÷8.5万円=23.5カ月という計算で、2年で元が取れると考えてもよいのではないか。」
 
 一般的に不動産賃貸関連の業者が言う投資回収期間の計算は、後者の「投資金額÷設定予定の賃貸月額」です。しかし、それを安易に信じてよいのか?というのが疑問でした。でも、上記のように部屋に8万円とか8.5万円を出せる人に借りてほしいという気持ちがある場合に限って、この計算を使うのであり、建物の経年老化に応じた賃料の下落をやむを得ないものとして受け入れるのであれば、「投資金額÷(設定予定の賃貸月額-値下げすれば入居してもらえる賃貸月額)」で計算するべきなのだと思います。
 
 どちらの計算式で計算するかを真剣に考えるからこそ、賃貸事業なのでしょう。もしかすると、6.5万円に下げて、あるいは定期借家権を設定して6万円で賃貸して、すべての店子に6~7年後に退去してもらったうえで、建物を立て替えるとか更地にして土地を売却するという意思決定だって考えられます。今日の顧問先も「アパートでも建てて賃貸でもするか」くらいの「考えない大家さん」がけっこういると話されていました。今の世の中、あらゆるビジネスは、真剣に数字と向き合わないとやっていけないのだと思います。税理士は、リノベーションの検討にあたってもお役に立てると思います。

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2017年1月21日 (土)

チョ・ソンジンのリサイタル

 1月17日、サントリーホールでのチョ・ソンジン、ピアノリサイタルを聴いてきました。プログラムは、ベルク作曲ピアノソナタ作品1、シューベルト作曲ピアノソナタ第19番、ショパン作曲24の前奏曲。ベルクは、正直、よくわかりませんでした。シェーンベルク、ウェーベルンと並ぶ12音技法の人といういうイメージがありましたが、そこそこ調性感がある。wikiによれば、「ロ短調を主調とするが、四度音程の堆積からなる和音、半音階技法、全音音階の頻繁な多用によって、調性感は安定しない。」のだそうですが、確かにそんなイメージでありました。ただ、音がきれいで端正だなぁと。そして、シューベルトも同じく端正なという感じ。

 そして、有名な曲も含まれている24の前奏曲になって、ああ、この人の弱音はたいそう美しいのだと感じました。チラシにも「美しいタッチの正統派」とありましたが、まさにその通り。弱音での細かいパッセージやフレーズがきれいだから、その後のフォルテやクレッシェンドが生きてくるのだと思いました。そして、強い音もしっかりコントロールされた強さで、力任せのパワフルな音ではない。「僕、盛り上がってます!」「興奮してるぜ!」みたいな姿はなく、端正にきっちりと音楽的に音楽を作るという感じです。

 この特色が最も生きたのが、アンコールの1曲目、ドビュッシーの「月の光」。この曲、本当に繊細に書かれていたんですね、って、初めて気づかされました。この曲だけでも聞いた価値がありました。そして、ショパンのバラード1番を。これもよかったですね。で、聴衆大盛り上がりの中で、英雄ポロネーズで締め。

 昨年亡くなった中村紘子さんが絶賛していたというのですが、わかるような気がします。演奏する姿で見せちゃうのではなく、音楽性で勝負という本格派だと思いました。

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2017年1月13日 (金)

本年の日本経済

 明けましておめでとうございます。

私どもの事務所では、毎年、年初のミーティングで、私自身、そして、スタッフが顧問先で会話をしていく際のネタにしたり、いろいろな話をする際のベースになるようにという意図でこれから1年間の日本経済を見通すような話をしています。

 これを作る際に、例年は、1月3日に掲載される日本経済新聞で財界人とエコノミストにアンケートをした記事を素材の1つにしていたのですが、今年は載っていませんでした。あまりにも当たらなかったからでしょうか(笑)。

 どう当たらなかったかというと、GDPは、1.0~1.7%伸びるだろうという予想が、昨年10月のIMFの予想では0.5%程度と大幅に外れ、株価についても「17,000円ないし18,000円~22,000円」というレンジから大幅に外れて、14,864.01円から19,000円ちょっとと言うことで、年初からほとんど上昇しないだけでなく、下限の17,000円を大幅に割り込んでしまったというところ。

 14,000円台の株価を付けた2月の欧州金融不安、6月のブリグジットなどは、それほどの天変地異ではなく、前年のうちから「いろんなこともあるかもね」という話の1つとも言えるので、予想する側が甘かったということかもしれません。と言うことで、予想は当たらないという前提で、ダイヤモンドなど経済誌の特集なども併せて、私が話したのがこんなところです。

 GDPは、1.0%から1.2%がエコノミストの読みですが、人手不足で賃金アップなども顕在化してきたりするはずで、個人消費が刺激されたりすれば、1.2%を超えることもあってもよいし、しかし、中国が「引き続き緩やかな減速を狙う」中で、急速な減速があったりすれば、その影響で1.0%にも届かなかったりなど、読めないとするのが正しい読みかな?と思ったりしています。

 株価は、昨年の反省からエコノミストらの予想は15,000円から22,000円という分布になっていますが、私は細かいですが、15,250円から21,000円かなと。下が端数がついていますが、ようは15,000円までは下がらないだろう、割らないだろうという意味合い。上の21,000円は、2015年央の高値がこの辺りですが、そこまで行っても、何か事件で腰が折られるであろう・・・みたいな予想です。だって、欧州の各国の財政不安も中国の不良債権・国内不安や北朝鮮やトランプやいろいろ事件のネタは昨年のまま解消していませんので。

 2017年は、「7」の年。ちなみに1987年ブラックマンデー、1997年アジア通貨危機で世界同時株安、2007年サブプライムローン問題での株価急落(翌年リーマンショック)なんです。2万円越えまで行ったところで、どっと5千円下げたりすると、私の勝手な予想が大当たり!ということになります。

 この後、ミーティングでは、地価の動向やお客様である中小企業の状況へと話が展開するのですが、そこはお会いした時にお話しすることといたしましょう。

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